Warum Bestandsimmobilien aktuell die klügere Wahl für Investoren sind
14.04.2025
In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und regulatorischer Eingriffe wird die Auswahl der richtigen Immobilienstrategie zur unternehmerischen Entscheidung mit enormer Hebelwirkung. Besonders in der aktuellen Marktlage – geprägt von hohen Baukosten, angespannten Mietmärkten und politischem Druck auf Neubauprojekte – rücken Bestandsimmobilien zunehmend in den Fokus professioneller Investoren.
1. Neubau ist teuer – oft zu teuer
Die Baukosten in Deutschland sind in den letzten Jahren explodiert – durch Materialknappheit, steigende Löhne am Bau, ESG-Vorgaben und immer strengere Auflagen.
Ergebnis: Neubauprojekte kalkulieren mit Quadratmeterpreisen, die für Investoren kaum noch rentabel sind, besonders in guten Lagen.
➡ Bestandsimmobilien dagegen bieten oft einen attraktiveren Einstiegspreis pro m² – bei vergleichbarer Lage und stabiler Nachfrage.
2. Regulatorische Risiken: Der Neubau gerät politisch unter Druck
Immer mehr kommunale und bundesweite Eingriffe setzen Neubauprojekte unter Druck:
• Sozialquoten
• Bauverzögerungen durch Genehmigungsverfahren
• Diskussionen über Mietpreisdeckel oder Nachverdichtungsauflagen
Für Investoren bedeutet das: Unkalkulierbare Risiken und Planungsunsicherheit.
➡ Bestandsobjekte sind rechtlich greifbar, durchgerechnet, vorhanden und sofort aktivierbar – der größte strategische Vorteil in einem unsicheren Umfeld.
3. Sofortige Cashflow-Aktivierung statt jahrelanger Wartezeiten
Ein Neubau braucht in der Regel 2–4 Jahre von Planung bis Vermietung. In dieser Zeit fließt kein Cashflow, aber Kapital wird gebunden.
In Zeiten hoher Opportunitätskosten ein massiver Nachteil.
➡ Bestandsimmobilien können sofort Cashflow generieren, steuerlich aktiviert werden und eröffnen direkt Handlungsspielraum.
4. Steuerliche Hebel: Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Restnutzungsdauer Gutachten
Bestandsimmobilien bieten oft steuerliche Vorteile, die Neubauten nicht haben – etwa:
• Absetzbarkeit von Erhaltungsaufwand
• Restnutzungsdauer verringern - Steuerliche Abschreibung (AfA) erhöhen
• Strukturierbare Renovierungen zur gezielten Steueroptimierung
➡ Unternehmer und Gutverdiener können gezielt Steuereffekte nutzen, um ihr zu versteuerndes Einkommen zu senken – mit deutlich besserem ROI als beim Neubau.
5. Bessere Kalkulierbarkeit durch reale Daten statt Annahmen
Bei Neubauprojekten basieren viele Entscheidungen auf Prognosen: erwartete Baukosten, zukünftige Mieten, Fertigstellungszeitpunkte. In einem volatilen Markt mit steigenden Zinsen und politischer Unsicherheit ist das eine riskante Blackbox.
➡ Bestandsimmobilien dagegen liefern harte Fakten:
• Ist-Mieten
• Ist-Nebenkosten
• Reale Instandhaltungshistorie
• Konkrete Objekt- und Lageanalyse auf Basis von Erfahrungswerten
Für unternehmerisch denkende Investoren bedeutet das:
Weniger Spekulation – mehr belastbare Entscheidungsgrundlagen.
➡ Du kannst den ROI, die Steuerwirkung und die Cashflow-Entwicklung realistisch planen – nicht auf Hoffnung, sondern auf Datenbasis
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Fazit: Bestandsimmobilien bieten aktuell den besseren Risiko-Rendite-Mix
Für Gutverdiener und Unternehmer, die Vermögen sichern, Steuern optimieren und sofort Cashflow aufbauen wollen, sind Bestandsimmobilien momentan die überlegene Wahl.
Sie bieten Substanz, Steuerhebel, Planbarkeit – und die Möglichkeit, unternehmerisch intelligent zu strukturieren, statt auf politische Versprechen beim Neubau zu warten.
Interesse an einer maßgeschneiderten Strategie?
Dann zeige ich Ihnen, wie Sie mit einer Bestandsimmobilienstrategie in München und Bayern nicht nur Ihre Steuerlast senken, sondern auch ein resilientes Immobilienportfolio aufbauen.
